Выбор редактора

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону. Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц. За год, сумма дохода составляет 2 400 000 рублей, это наш общий доход, который ИП обязан учитывать в отдельной книги учета доходов от реализации (ведется по каждому патенту отдельно). В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.

Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он будет стоить:

1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Сравнение сумм налогов по ПСН и УСН	УСН от аренды	Патент от аренды	УСН от аренды	Патент от аренды
Сумма дохода	2 400 000		1 000 000
Сума облагаемого дохода	2400000	1000000	1000000	1000000
Ставка	6.00%	6.00%	6.00%	6.00%
Сумма налога к уплате	144000	60000	60000	60000
Сумма фиксированных взносов до 300 тысяч	20727	20727	20727	20727
1% взносов сверх 300 тысяч	21000	7000	7000	7000
Итого взносов за год	41727	27727	27727	27727
Взносы уменьшающие уплату налогов	41727	***	27727	***
Всего нужно заплатить за год	102273	87727	32273	87727

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

На практике это означает, что существует такие варианты:

— Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
— Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
-Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

¦ ¦собственности ¦

¦ +———————————————————T———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков до 100 кв. м ¦ 185000¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 100 кв. м ¦ 500000¦

¦ ¦до 150 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 151 кв. м ¦ 1000000¦

¦ ¦до 200 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 201 кв. м ¦ 1500000¦

¦ ¦до 250 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 251 кв. м ¦ 2000000¦

¦ ¦до 300 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 301 кв. м ¦ 3000000¦

¦ ¦до 400 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 401 кв. м ¦ 4000000¦

¦ ¦до 500 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 501 кв. м ¦10000000¦

Как видим в Приморье, использовать патент при аренде, достаточно спорно, так помещение или участок свыше 500 квадратов обойдется в 600 000 тысяч рублей, но в случаи с небольшими площадями это выгодней чем в Москве, пример:

Сдаете площадь в 700 квадратов одному арендатору:

Налог в Москве = 1000000 рублей (потенциальный доход)* 6% = 60 000рублей;

Налог в Приморском крае = 10 000 000рублей * 6% = 600 000 рублей.

Сдаете площадь в 700 квадратов в 8 арендаторам (при условии что площадь одного договора аренды недвижимости не превышает 100 квадратов)

Налог в Москве = (1 000 000 рублей* 8 (количество объектов ))* 6% = 480 000рублей;

Налог в Приморском крае = (185 000 рублей* 8 (количество объектов )* 6% = 88 000рублей;

Думаю, разница очевидна, так что перед тем как использовать ПСН в аренде стоит тщательно рассчитать, а сколько нужно будет платить при той или иной системе налогообложения.

Еще одним важным нюансом патента на сдачу в аренду – кто может его покупать?

Тут два аспекта:

Первый использовать ПСН могут исключительно индивидуальные предприниматели;

Второе покупать патент на сдачу в аренду недвижимости может только владелец, правда есть несколько исключений:

— во-первых, если ИП принадлежит недвижимость на правах долевой собственности, то есть только часть имущества он может использовать ПСН.
— во-вторых, если совместная собственность с супругой или супругом. Причем официально недвижимость может быть оформлена на супругу, а индивидуальный предприниматель (супруг) использует патент, с одной оговоркой на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.

В целом использование ПСН для аренды дело достаточно тонкое, основные преимущества:

-отсутствие отчетность;
— фиксированная ставка налога;
— возможность для ИП использовать ПСН совместно с другими видами налогообложения.

К минусам можно отнести:

— завышенные ставки по потенциальному доходу, во всяком случаи для небольших объектов недвижимости;
— невозможность учитывать в уплату патента взносов на пенсионное страхование (что ложится дополнительным грузом на плечи ИП).

Стоит или нет выбирать патент при сдаче квартиры или нежилого помещения во многом зависит от конкретной ситуации, в целом плюсов достаточно много, но есть и минусы. Если у Вас остались вопросы пишите, попытаемся найти ответы на Ваши вопросы.

Интересное по данной теме

На любой интересующий вопрос по открытию, организации бизнеса или налогообложению Вы можете в самый кратчайший срок получить бесплатную консультацию в группе «Бизнес кейс» в Контакте, я Всегда рад новым участникам, присоединяйтесь!

Автор Алексей Иванов

Предыдущая статья: Патентная система налогообложения – ПСН для ИП
Следующая статья: Магазин пряностей – идеи торговли

На ту же тему

Особенности применение базовой доходности и физических показателей для вмененки
Изменения налогов для малого бизнеса в 2015 году
Ведение учета на УСН доходы для ИП

Обсуждение: 5 комментариев

orik:

14.10.2015 в 14:57

Добрый день.
Почему в Таблице для сравнения видов налогообложения между УСН и ПСН, в графе (1% взносов сверх 300 тысяч) при ПСН (Сума облагаемого дохода 1 000 000) = 7000руб. ведь сумма дохода 2 400 000. — 300 000 * 1% = 21 000руб.
ведь пфр не знает на каком налогообложении находится ИП. они смотрят сумму дохода.

Ответить
- Максим:
  
  25.01.2017 в 13:55
  
  >ведь пфр не знает на каком налогообложении находится ИП. они смотрят сумму дохода.
  
  они смотрят (при сверке расчетов) сумму дохода у налоговой, а не у ИП, а в налоговой сумма дохода равна потенциальному доходу. А теперь и вовсе сбор взносов и сверка будет вестись налоговой сразу,т.к. соц. платежи теперь будут прямиком в налоговую поступать.
  
  Ответить

Мария:

28.11.2015 в 15:06

Здравствуйте! Поскажите пожалуйста, ип Андреев может получить патент на предоставление услуг субаренды? Собственником здания является ООО, в котором Андреев является учредителем и владеет 51% от УК.

Ответить

Вадим:

07.04.2016 в 10:58

Добрый день! Подскажите, если квартира принадлежит отцу на праве собственности, могу ли я как ип получить патент и сдавать ее аренду?

Ответить

Максим:

25.01.2017 в 13:57

Не совсем понятен момент с получением 2-х патентов при сдаче одного объекта 2-м арендаторам. При подаче патента никаких намеков на договора нет. Откуда взялось такое деление? И потом, если я только планирую сдать и получаю патент, а через месяц сдам 2-м и более, то как? Какой смысл вообще делить патенты по арендаторам?

Ответить